Нормы и правила строительства частного дома от соседей

Перечень документов

Поскольку область, на которую распространяются действия нормативов, огромная от начала строительства до пуска в эксплуатацию, ее регулирует несколько десятков нормативных актов.

Для того, чтобы застройщик мог легко ориентироваться в этом пакете нормативов, специалистами подготовлены Свод Правил (СП) для определенных объектов. В 2021 году был выпущен СП № 55.13330 для жилых домовладений, аналогичные своды правил подготовлены и для других строительных объектов.

Важно учитывать такие нормы:

• ГОСТ 27751-2014;

• ГОСТ 30494-2011;
• ГОСТ Р 53780-2010;
• СП 1.13130.2012;
• СП 4.13130.2013;
• СП 7.13130.2013;
• СП 30.13330.2016;
• СП 32.13330.2012;
• СП 256.1325800.2016;
• СанПиН 2.1.2.2645-10;
• СП 11-106-97;
• ВСН 59-88;
• РДС 30-201-98;
• СанПиН 2.1.4.027-95.

Такие нормативы актуализированы с последними изменениями в законодательстве для повышения степени безопасности людей в зданиях и защиты имущества согласно требованиям:

• по техническому регламенту безопасности;
• санитарно-эпидемиологическим нормам;
• пожарной безопасности и энергоэффективности.

Этот Свод Правил должен применяться при выполнении проектных, исследовательских, строительных работ для домов с этажностью не выше трех.

В них отдельно выделены разделы по получению ТУ к присоединению инженерной и транспортной инфраструктуры, правил месторасположения участков и размещение объектов в пределах границ ЗУ с учетом обеспечения требований пожарной и санитарно-эпидемиологические безопасности к условиям проживания.

Нормы строительства на участке в городе или за городом

Для начала расшифруем некоторые определения, чтобы не запутаться в терминах:

• красная линия – это виртуальная граница между частной землёй и муниципальной или общей. За красной линией расположены дороги, линии связи, водопровод, газопровод и т.п. Красной линия названа по цвету, которым она выделяется на кадастровых картах. По сути, красная линия – это линия границ участка.Частные постройки не должны выходить за границу красной линии. Хотите узнать, где рядом с вашим участком проходит красная линия? Посмотрите на публичной карте Росреестра вот тут http://maps.rosreestr.ru/portalOnline/; 
• границы участка – это виртуальные линии, отделяющие ваш участок от соседнего. При межевании на точках границ (где прямые линии ломаются) ставятся межевые знаки, часто столбики. По прошествии времени, особенно, если забор между соседями не установлен, знаки теряются, и определить границы можно будет только с помощью специалиста местной администрации, либо кадастрового инженера. Границы всегда обозначены на паспорте участка.

А теперь посмотрите, какие нормативы существуют для строительства особняка:

• расстояние от дома до красной линии улиц должно быть не меньше 5 метров (до дороги не меньше 3 метров); 
• расстояние от дома до забора между вами и соседями не должно быть меньше 3 метров; 
• не ближе 4 метров до границы с соседями можно строить птичники, крольчатники или сараи для содержания скотины; 
• не ближе метра можно строить баню или гараж; 
• не ближе 4 метров можно высаживать деревья (2 метра – среднерослые деревья, метр – кустарники).

При этом минимальное расстояние между домами должно соответствовать противопожарным нормам:

• 6 метров, если соседние дома бетонные или кирпичные;
• 8 метров, если дома имеют деревянные перекрытия или защищены огнестойкими материалами (или один бетонный, а соседний – деревянный);
• 10 метров, если дома деревянные.

Минимум может быть и больше, всё зависит от характеристик зданий, облицовки, климата и т.п. а поэтому, лучше обратитесь в местное отделение МЧС, вам подскажут норму.

Отступ построек и сооружений от ограды своего участка

СП 53.13330.2019 устанавливает расстояние от всех строений до ограждения, размещенных на дачном участке и садовой территории в СНТ. Подобные нормативы для земельных участков ИЖС определены в СП 30-102-99 (Свод правил).

Читайте: На каком расстоянии от дома можно строить баню по пожарным нормам, СНиП 2021

Хозяйственные постройки и надворные сооружения

Заметим, что нормативы отступа надворных построек по отношению к забору, раскиданы по всем правовым актам. Для удобства понимания информации для садовых участков в СНТ и построек ИЖС, данные требования сведены ниже в таблице.

Сооружение, постройка	Дистанция до забора, в метрах
Сарай для хоз. инвентаря, дровяник	Минимально – 1, склон крыши строения должен быть направлен в свой двор
Гараж	Не меньше 1, при условии, что иные здания и сооружения стоят на нормативном удалении от забора
Курятник и иные строения для содержания птиц, мелкого скота	Минимально – 4
Теплица	Не менее 1
Колодец, скважина	2
Летний душ, беседка без мангала	Не ближе 1
Надворный туалет на выгребной яме	Минимально – 2 для дачи и садоводческого участка в СНТ, не менее 1 для земельного участка ИЖС
Септик	Обычный – 2, с 2 и более камерами – 1
Баня, сауна, котельная на твердом и газообразном топливе, летняя кухня, крытая площадка барбекю со специальным противопожарным оборудованием	от 1

На фото ниже изображен забор в деревне.

Деревянная изгородь на дачном участке

Высадка декоративных и плодовых деревьев

Деревья на даче, в деревне, на участке ИЖС, а также иные зеленые насаждения нельзя сажать вплотную к забору:

1. Минимальное расстояние от кустарников до ограждения должно составлять 1 м для садовых участков и на землях ИЖС.
2. Высокие деревья (от 15 метров) необходимо разместить с интервалом не менее 3 м от ограждения в садоводстве и 4 метра в ИЖС.
3. Любые среднерослые деревья в саду (до 15 метров) сажают в 2 м от забора.

Сколько метров отступать от ограды при возведении жилого строения

Данная дистанция устанавливается от ствола дерева до границы землевладения в частном доме. Тогда крона высокого растения не будет затенять соседский огород, находящийся рядом с межевой границей.

Расстояние от красной линии дороги до дома

Для возведения частных домов в сельской местности, садовых жилых зданий или дач в строительном Своде правил встречается понятие «красная линия». Термин обозначает межевое разграничение (границу) между земельным участком и пешеходной улицей или дорогой.

Нормы строительства жилого здания в СНТ и ИЖС по СНиП (СП) и СанПиН

В СП расстояние от границы участка до дачных построек, то бишь от красной линии дороги, определено так:

• до жилых зданий – 5 метров;
• до хозяйственных сооружений – 5 метров.

Отметим, что данные нормативы справедливы, если красная линия участка в городе или в деревне проходит не вдоль пешеходной улицы или проезда, а именно дороги.

Читайте: Расстояние от ульев до дома и забора соседа: норма СНиП (СП) и СанПиН до границы участка

Необходимая дистанция от проезда или переулка:

• до жилого дома – минимум 3 метра;
• до дворовых хоз. строений и сооружений в частном доме и на даче – 5 метров.

Когда забор построен по красной линии, ворота и калитка должны открываться в направлении участка. Межевую границу запрещается застраивать и загромождать. В данном случае затрудняется движение машин и пешеходов.

СанПин в ИЖС

Стандартные расстояния от красной линии до проезжей части – 5 метров, для тупиковых проездов и улиц с редким движением автотранспорта – 3 метра. Кроме того, красная линия устанавливает расположения между жилым домиком и городской и государственной собственностью. Все хозпостройки на земле необходимо располагать с учетом требований пожарной безопасности и как можно дальше проезжей части. По правилам жилищного строительства на участке, предназначенном для возведения частного жилого дома, строить объекты коммерческого назначения не разрешается.
Удаление жилых домов и нежилых объектов от границ надела

СанПин для частных строений предусматривает регламентирование плана строительства и размещения жилых и хозяйственных объектов следующим образом (основные условия к возведению ограждений):

1. Жилой дом: ≥ 300 см;
2. Птичник, постройки для домашнего скота: ≥ 400 см;
3. Другие сооружения и строения: ≥ 100 см;
4. От уличного туалета или выгребной (компостной) ямы до соседнего забора: ≥ 800 см.

Кроме того, регламентируется и высота ограждения между близлежащими земельными наделами:

1. Забор из непрозрачного строительного материала может быть высотой ≤ 75 см от поверхности грунта;
2. Выше 75 см забор должен строиться из прозрачных стройматериалов;
3. Кроме того, ограждения между соседскими участками могут быть глухими и любой высоты – эти условия оговариваются в частном порядке между хозяевами участков в устном виде или закрепляются письменно.

Высота заборов между соседями

Как расположить постройки внутри участка

До начала строительства необходимо составить план участка с расположением жилого дома и хозпостроек. Основной закон, регламентирующий строительство объектов на территории участка, СНиП 30-02-97. Здесь прописаны рекомендации, направленные на безопасность и сохранение здоровья людей. Нормы строительства указывают, на каком расстоянии можно строить объекты внутри дачного участка:

• Туалет с выгребной ямой, сарай для птицы и мелкого скота располагать не ближе 12 м от жилого дома и погреба.
• Септик, туалет, компостная куча устраиваются на расстоянии более 8 м от колодца.
• Душ, баня, сауна – не менее 8 м между ними и жилыми постройками и погребами.

Допустимое расстояние между постройками внутри участкаИсточник o-nedvizhke.ru

При смежном расположении хозблока с животными и жилого дома – входы устраивают раздельно и удаляют друг от друга на расстоянии не менее 7 м.

Какой закон регламентирует расположение дома при строительстве в частном секторе?

Ни один закон на самом деле не указывает на точные нормативы отступа между домами в частном секторе любой формы собственности. Для того чтобы уточнить где вам следует ставить дом, обратитесь в исполнительные органы власти местной административной единицы. Именно там указаны все принятые и утвержденные нормы для индивидуального строительства в конкретном городе или поселке. Вы должны понимать, что между вашим домом, хозяйственными постройками, забором и домом соседа необходимо соблюдать определенный отступ, нельзя строить вплотную или слишком близко.

Хотя закон по регулировке расположения зданий на частных участках отсутствует, существуют Правила застройки для садового товарищества. Ими определяется минимальное расстояние от дома до забора и других построек, в том числе дома соседа. Не соблюдая эти правила и размещая объекты на собственной территории слишком близко друг к другу, вы рискуете собственной безопасностью. После подачи иска и его рассмотрения в суде, вас могут обязать изменить расположение собственного дома и выплатить штраф. Чтобы этого избежать стоит знать сколько именно метров должно быть от вашей предполагаемой постройки до домов людей, которые живут поблизости.

Нормы расположения надворных построек от дома

Эти нормы имеют противопожарный и санитарный характер и являются обязательными к исполнению. Все расстояния до надворных построек замеряются от ближайшей внешней стороны дома:

• допускается установка туалета, ванной комнаты и гаража в стенах собственного дома;
• уличный санузел должен располагаться минимум в 12 метрах от дома;
• баня, парная, душевая, сауна – 8-10 метров от дома;
• стайки, загоны, сараи для домашнего скота и птиц – 12 метров;
• компостная яма удалена от дома на 8 метров;
• хозпостройки – 4 метра.

Между собой некоторые постройки тоже должны быть удалены. Например, выгребные ямы, компостные ямы, должны быть удалены от колодца или скважины на 20 метров минимум. Также не стоит бурить скважину или колодец вблизи уличного сортира, по понятным причинам.

Верным расстоянием от гаража до забора является 1 метр. От соседних участков гараж должен быть удален на 6 метров. От собственного дома он также должен быть удален, если только не занимает часть первого этажа или цоколь. В этих случаях в гараже обязательна хорошая дополнительная вентиляция.

Особое внимание уделяется выбору места постройки бань, саун, парилок на территории участка. Практически все такие постройки создаются из пожароопасных материалов, поэтому должны быть удалены от домов соседей на 8 метров минимум — пожарные нормы должны неукоснительно исполняться при строительстве.

Типы сооружений на участке

Постройка зданий регламентируется Градостроительным кодексом РФ. Построить свой жилой дом можно только, имея разрешение от городских или местных властей. Для строительства различных хозяйственных построек (гаража, бани, сарая) или временных построек разрешение не требуется и оформлять право собственности не обязательно, так как это не капитальные объекты строительства.

Согласно СНиП 30-02-97 владелец земельного участка (от 6 соток) может построить на нём следующие объекты:

1. Жилой дом. Перед началом строительства обязательно следует оформить соответствующую градостроительную документацию (схема планировки, генеральный план зданий и подробный план каждого помещения). Строительство должно происходить согласно всем существующим актуальным нормативным документам на данный период (особенно касательно внутренних и наружных коммуникаций, газового оборудования и электрического обеспечения).
2. Гараж. Разрешение для возведения гаража на своём участке получать не обязательно, если это не предназначенная для коммерческой деятельности постройка.
3. Баня. Решение, регистрировать ли баню в гос. реестре, зависит от размеров здания, особенностей участка, характера постройки (капитальная или нет). Для небольшой по размерам бани разрешение на строительство можно не оформлять. А для большого по площади банного комплекса разрешение потребуется.
4. Теплица или парник. Разрешено возводить, не оформляя специальные разрешающие документы.
5. Сарай. На небольшой сарай без основательного фундамента можно не оформлять документацию.
6. Туалет и выгребная яма. Данные постройки не являются объектами собственности. Поэтому регистрировать и оформлять в реестре их не обязательно. Только если это не коммерческий туалет для потока людей, приносящий определённый доход.

Помимо всех вышеперечисленных объектов разрешено строить летние кухни, склады, погреба и т.п.

РАСПОЛОЖЕНИЕ ДОМА ПО СТОРОНАМ СВЕТА

Расположение и ориентация жилых и общественных
построек должны осуществляться с учетом обеспечения нормативной длительности инсоляции
и норм освещения в соответствием с “Санитарными нормами и правилами обеспечения
инсоляцией зданий и территорий жилой застройки” и СНИП II-4-79 “Естественное и искусственное
освещение”.

Как правильно расположить дом на земельном участке по сторонам света

При расположении дома на участке нужно учитывать его планировку, поскольку требования к инсоляции разных помещений отличаются.

Так, на наиболее благоприятную по инсоляции сторону должны выходить комнаты, в которых члены семьи проводят наибольшее количество времени, обычно это гостиная, кухня-столовая, терраса. Самая благоприятная по инсоляции сторона – юго-восточная.

На восток также хорошо ориентировать спальни, чтоб встречать восходящее солнце.С южной стороны хорошо располагать зимние сады, которые являются украшением дома и уютным уголком в любое время года.

Планировка участка по сторонам света

С юго-западной стороны в летние дни комнаты перегреваются, что компенсируется при помощи затеняющих средств, таких как маркизы, зеленые насаждения, плотные шторы, роллеты, пленки на окнах.

С другой стороны, для наблюдения за закатом хорошим решением является обустроить место для отдыха именно с этой стороны. На север ориентируют помещения, не нуждающиеся в большом количестве освещения, такие как санузел, спальня, гараж, подсобные помещения.

В целях энергоэффективности с этой стороны могут вообще не делать окна, либо делают их минимальными, поскольку в холодное время года через них уходит значительное количество тепла. 

Подготовительный этап

Прежде всего, нужно определиться с земельным участком, на котором будет возведен дом. Его нужно заранее купить (если вы еще этого не сделали) и соответствующим образом подготовить к строительным работам. Стоит отметить, что к выбору земельного участка нужно подойти со всей ответственностью.

Во-первых, следует определиться с его размерами, месторасположением, транспортной инфраструктурой, имеется ли круглогодичный подъезд, насколько участок удалён от вашей работы (в том случае, если в доме планируется жить постоянно). Нужно учитывать близость магазинов, больницы, школы, а так же наличие поблизости соседей. Обязательно поинтересуйтесь наличием рядом с участком водо- и газопровода, а также возможностью подключения к ним.Сложно переоценить значение возможного подключения электричества.

Шаги в строительстве дома на подготовительном этапе

Шаг	Описание
Особенности выбора участка:	Во-вторых, не маленькое значение имеет цена участка, а точней соотношение его цены и критериев, наличие которых вы посчитали необходимыми. И последнее, в случае, если вас всё устраивает, необходимо тщательно проверить документы на участок, пообщаться с соседями. Не лишним будет обратиться в органы местного самоуправления, получить информацию об участке. Необходимо проверить, все ли налоги и сборы за участок уплачены, и не является ли приглянувшийся вам участок предметом правового спора, насколько правильно проведено межевание, ещё раз уточнить номер приобретаемого участка.
О значении размера участка:	Размер земельного участка играет важную роль, хотя бы потому, что от него будут зависеть возможные габариты возводимого дома. Желательная пропорция один к десяти, то есть, если планируется строительство дома площадью 100 квадратных метров, то земельный участок должен быть размером не менее десяти соток. В противном случае освоение участка станет слишком затратным, либо вы не сможете в последующем при необходимости увеличить своё строение.
Где взять воду для участка?	Одним из самых важных вопросов является проблема с водой. Имеется ли она на участке, или хотя бы поблизости, как осуществляется подача воды на соседние участки, и возможность подведения коммуникаций к выбранному участку, или вероятность бурения собственной скважины, а если возможна, то насколько вероятна. Следует тщательно оценить эту операцию. Всё это существенно повлияет на цену участка, поэтому эти вопросы нужно рассматривать безотлагательно.
Энергетический кризис нам не нужен!	Не менее важным является вопрос электрификации участка и вероятной необходимости собственной подстанции, поскольку выделяемой по нормам электроэнергии в количестве 10 кВт вам вряд ли будет хватать для проведения строительных работ и для дальнейшей жизнедеятельности. Однако строительство дизельной подстанции — достаточно затратное мероприятие. Поэтому здесь нужно рассмотреть вариант объединения с соседями с целью совместного получения дополнительной электроэнергии.
Важней всего — погода в доме…	В том случае, если вы сможете получить на свой дом более 30 кВт, вопрос с отоплением дома практически решён, поскольку в любом случае лучше отапливать помещения с помощью электричества. В противном случае не стоит расстраиваться, поскольку можно рассмотреть вариант установки газового котла, если есть возможность подключения к общему газопроводу.Так же на этом этапе нужно будет создать или выбрать проект будущего дома, который собираетесь возводить. Удачный проект дома — залог комфортной и уютной жизни в этом доме. Выбирая проект для будущего здания, нужно иметь в виду, что при строительстве частного дома с высотой не более трёх этажей вам достаточно будет предоставить архитектурно планировочное решение и заказать проектирование систем водоснабжения, электро и теплоснабжения, если в этом есть необходимость. Основой для такого решения может служить третья часть статьи 48 Градостроительного кодекса, согласно которой для строительства частного дома высотой не более трёх этажей проектной документации не требуется.
Планируем работы на месте:	После всех подготовительных работ с документацией следует провести планировочные работы, в том случае, когда строительная площадка имеет неровности, или необходимо провести геодезические работы.

Фундамент для дома

Нормы отступа от границ участка при строительстве дома

• до границы со смежной территорией – 3 метра; • до здания соседа – от 6 метров; • сооружения хозназначения (гараж, сарай, мастерская) – не меньше одного метра от ограды; • загоны для животных – от четырех метров от забора; • санитарные здания (туалет, баня) – 2-3 метра до соседних жилых помещений.

Приобретая участок, не стоит небрежно относиться к правилам его застройки. Следует понимать, на каком минимальном расстоянии от края земли владелец имеет возможность соорудить дом и прочие здания. Отступы от границ предусмотрены законодательством, и их невыполнение может привести к судебным разбирательствам, решению об устранении недочетов.

Соблюдая все отступы, определенные нормами, дом можно построить в угловой части территории или в центре. Если участок, соприкасается с двух сторон с общественной землей (улица + проезд), то отступать придется с двух сторон по пять метров. Есть свои недостатки – близкая расположенность к дороге и соответственно больший риск разрушений. Есть и свои преимущества – не надо придерживаться санитарных и противопожарных нормативов по отношению к трем соседям.

Важно учитывать расположение домов на соседних участках. Когда постройка уже возведена, то рассчитываются санитарные отступы

Если никаких сооружений нет, то при размещении коттеджа лучше ориентироваться на противопожарные нормативы. Для этого планируется строительство с учетом материалов, из которых возводится коттедж:

• между каменными строениями рекомендованное удаление 5 метров, тогда как по санитарным нормам достаточно 3; • деревянные дома рядом с кирпичными постройками должны располагаться на удалении десяти метров; • расстояние между двумя коттеджами из дерева до 15 метров, это должен знать поздний застройщик; • между домом и банным помещением – восемь метров.

Как обстоят дела с кадастровым учетом при несоблюдении отступов от границ земельного участка мы выяснили у кадастровых инженеров. Росреестр при оформлении недвижимости довольно лояльно относится к несоблюдению границ, более того, эти границы, как правило, никто не проверяет. Сложнее будут обстоять дела после завершения дачной амнистии. (О сроках действия дачной амнистии подробнее читайте в статье: «Продление дачной амнистии до 1 марта 2021, новый закон 267-ФЗ от 02.08.2019»).

Бывают случаи, когда соседи располагают свои строения вплотную к забору, с их крыш скатывается снег на участок, тень загораживает свет растениям. Как с этим бороться?Для начала следует попробовать решить разногласия с соседями полюбовно. Объяснить, что именно мешает Вам и попросить устранить недостатки. Но, увы, иногда так не получается. Тогда есть два варианта:

Кроме того, судебные расходы и издержки никто не отменял. Надо быть готовым потратить средства и время для того, чтобы отстоять свои права. Многие нормы носят рекомендательный характер. Прежде чем обратиться в суд за защитой своих прав следует грамотно составить исковое заявление, для этого обратиться за помощью к адвокату. Все жалобы следует обосновать и подтвердить документально.

Минимальные отступы, установленные правилами, увы, мало кто соблюдает. При желании можно придраться практически к любому дачному или садовому участку, если хозяин не перфекционист в отношении соблюдении норм законодательства. Так как земельные участки, принятые к выдаче чаще всего, имеют размер – 6 соток, приходится умудриться на таком клочке земли разместить хотя бы минимум: дом, баню, хозчасть, при этом не забыть про сад и огород. Вот и получается: где-то строения расположены слишком близко друг к другу, где-то деревья посажены неправильно. Однако, если нарушения касаются высадки деревьев или кустарников – то исправить ситуацию при обращении недовольных соседей можно на раз-два. А если не соблюдены минимальные отступы от границ земельного участка при строительстве коттеджа или бани? Здесь вариант решения проблемы гораздо сложнее. Рассмотрим какие правила планировки и застройки действуют в 2021 году, сколько метров отступать от забора при строительстве.

1. Обращение с заявлением в местные органы власти о несоблюдении градостроительных норм. Если в результате такого обращения проблему решить не удалось, остается самый действенный метод- суд.
2. Исковое заявление в судебные органы. Однако, при подаче жалобы, имейте в виду, что соседи могут пойти на принцип и подать встречный иск – пожаловаться на расположение ваших строений.