Членство в гаражном кооперативе: права и обязанности пайщиков

Войти на сайт

почитайте это разъяснение

Вопрос: О праве выхода гражданина из гаражно-строительного кооператива, а также о выделе земельного участка под гараж и оформлении прав на него.

Ответ: МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО от 15 декабря 2010 г. N Д23-5157

Департамент недвижимости Минэкономразвития России в дополнение к ранее направленному письму по вопросу оформления прав на земельный участок в пределах компетенции сообщает. По вопросу выхода из членов гаражно-строительного кооператива сообщаем следующее. Учредительным документом гаражно-строительного кооператива является устав, утвержденный общим собранием учредителей кооператива. Из информации, содержащейся в обращении, следует, что член кооператива имеет право добровольно по своему письменному заявлению выйти из кооператива, это предусмотрено уставом кооператива. Из этого следует, что по заявлению гражданина он может быть исключен из членов кооператива. После выхода из гаражно-строительного кооператива членские взносы гражданами не вносятся. По вопросу выдела земельного участка сообщаем следующее. Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации). Согласно п. 1 ст. 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, уполномоченных на распоряжение земельными участками. В соответствии с п. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Согласно п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с указанной статьей. Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок. Если земельный участок, необходимый для обслуживания объекта недвижимости (гаража), не образован, то орган местного самоуправления на основании заявления в месячный срок со дня поступления заявления утверждает и выдает схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (п. 7 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации). Согласно п. 1 ст. 35 Закона о кадастре кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании заключаемого в соответствии с требованиями гражданского законодательства и настоящего Федерального закона договора подряда на выполнение кадастровых работ. В соответствии со ст. 11 Федерального закона от 30.06.2006 N 93-ФЗ субъекты Российской Федерации вправе устанавливать предельные максимальные цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.) на проведение таких работ в отношении земельных участков, предназначенных в том числе для индивидуального гаражного строительства.

Заместитель директора Департамента недвижимости М.В.БОЧАРОВ 15.12.2010

Порядок управления ГСК

В уставе прописаны должны быть прописаны следующие должности:

• Руководитель – председатель ГСК.
• Орган управления – это собрание членов кооператива. По правилам оно должно проходить минимум два раза в год. На повестку выносятся вопросы, решение по которым принимается мнением большинства.
• Орган исполнения – правление кооператива. Так же как и руководитель, выбирается путем голосования. Состоит минимум из трех человек.
• Контролирующий орган – ревизионная комиссия. Выбирается из числа желающих и осуществляет контроль деятельности кооператива.

Председатель – это человек, который стоит во главе кооператива. Выбирается на общем голосовании мнением большинства участников. Основные обязанности руководителя:

• проводить общие собрания;
• распоряжаться деньгами;
• заключать договора от лица организации.

Помимо обязанностей существуют и права. Председатель может распоряжаться общим имуществом без доверительных документов, принимать управленческие решения и действовать от имени кооператива согласно нормам устава. Также председатель имеет право получать заработную плату за свою деятельность.

По закону (статья 133.1 ТК РФ) она не может быть ниже прожиточного минимума, однако, распространена практика трудоустройства председателя ГСК на неполный рабочий день или неполную рабочую неделю. В таком случае оплата производится пропорционально отработанному времени (статья 93 ТК РФ).

Проще всего представить управление ГСК в виде последовательной схемы, состоящей из четырёх пунктов.

Вопросы, в частности, касаются:

• внесения изменений в Устав;
• размеров финансового фонда ГСК и взносов;
• исключения из объединения граждан, принятие новых;
• согласование сметы по затратам и годовому балансу;
• утверждение членов ревизионного органа и снятие с них полномочий;
• избрание председателя ГСК.

Второй: правление кооператива выступает исполнительным органом. Стандартное количество членов правления – от трёх человек. Они также утверждаются на общем собрании пайщиков.

В его компетенции:

• учёт взносов пайщиков и непосредственно организация сборов;
• расчёт планов по расходам и смет;
• ведение списков участников кооператива;
• подготовка повестки собрания и её согласование с председателем.

Третий: в правлении назначается руководитель – председатель.

Председатель гаражного кооператива избирается общим собранием пайщиков. Срок возложения на него полномочий составляет 2 года.

В его обязанности входит:

• управление работой правления;
• распоряжение денежными средствами объединения;
• организация и проведение общих собраний;
• заключение договоров подряда с наёмными рабочими.

В Гражданском кодексе Российской Федерации указано, что гаражно-строительный кооператив — это некоммерческая организация, т.е. она не преследует цели получения прибыли. Однако ГСК разрешено осуществлять предпринимательскую деятельность. К примеру, оборудовать какое-либо из помещений для оказания услуг по ремонту автомобилей, либо сдать в аренду часть гаражей.

Ответственность, обязанности, юридические возможности и условия по вступлению граждан в кооператив должны указываться в учредительных документах ГСК.

Члены объединения имеют право на:

• принятие участия в управлении;
• долю от полученной прибыли;
• прочие выплаты;
• получение полной и достоверной информации о работе ГСК;
• возмещение денежных средств (взноса) при уходе из кооператива;
• получение имущественной доли в случае ликвидации общества (за исключением средств неделимого фонда).

Обязанности пайщиков заключаются в следующем:

• следовать правилам, указанным в учредительных документах, принятым органами управления решениям;
• соблюдать необходимые нормы и правила содержания объекта;
• делать взносы и прочие платежи своевременно.

Участник может быть исключён из объединения при систематической невыплате требуемых взносов, нанесении ущерба материальным и моральным ценностям (репутации), а также при создании препятствий деятельности ГСК.

Гаражно-строительные кооперативы функционируют за счёт взносов

У кооператива могут быть целевые фонды, которые формируются за счёт дополнительного взноса. Целевой фонд, например, предназначен для ремонта подъездных путей к боксам, замены устаревшей электропроводки и т.д., и он тоже должен быть утверждён на общем собрании членов кооператива. Членские взносы и расходы по содержанию ГСК, члены кооператива обязаны платить вовремя, так как прописано в уставе. Неплательщик, заметьте, наказывается в соответствии с уставом, в где также должна быть прописана процедура наказания члена ГСК за нарушение устава, в части своевременного внесения взносов в гаражный кооператив.

У ГСК недвижимости на балансе нет. Собственники боксов землю под своими гаражами не приватизировали, и она находиться у ГСК в аренде. За аренду земли гаражный кооператив платит государству. ГСК осуществляет подачу электроэнергии в гаражи, охраняет их, и осуществляет уборку территории, которая у него в аренде. Это минимум фактов, присущих той деятельности, которую ведёт ГСК в соответствии с ГК РФ, и регулирующих его деятельность ст.123.2 и ст.123.3 и уставом. Откуда берутся деньги на оплату деятельности кооператива. Деньги поступают от членов ГСК в виде членских взносов, утверждённых в соответствии с уставом и решением общего собрания, где должно быть определено, что член гаражного кооператива обязан покрывать расходы, которые несёт кооператив в результате своей деятельности, плюс оплачивать своё членство в ГСК. Все расходы занесены в калькуляцию и утверждены согласно уставу — общим собранием членов кооператива или правлением, или председателем кооператива.

Приватизация участков

Как правило, земля кооперативу предоставляется в бессрочное пользование или долгосрочную аренду. Соответственно, законным владельцем остается государство или местная власть. Чтобы участок перешел в собственность, нужно провести приватизацию. Другими словами, необходимо выкупить землю у муниципалитета или государства. Нормативное регулирование этой процедуры осуществляется на основании ЗК. Как указывает акт, владелец гаража имеет исключительное право на выкуп участка под ним. Цена надела определяется региональным законодательством. Как правило, на стоимость влияет место расположения объекта. Однако в любом случае она не может быть больше кадастровой цены.

И в заключении

Благодаря новому закону все владельцы гаражных кооперативов и просто гаражей имеют полное право зарегистрировать официально свои объекты. Но это может осуществиться только если владелец участка представить всю документацию. Касаемо кооперативных построек, хозяину такого имущества придется пройти несложную процедуру приватизации, а потом и непосредственно порядок регистрации посредством амнистии. В принципе все довольно легко и просто, нужно лишь немного приложить усилий и потратить личное время на сбор документов и прохождение различных инстанций.

Вопрос хранения автомобилей крайне актуален для жителей городов. Зачастую автовладельцы живут в многоквартирных домах и хранить своих «железных коней» под окнами не желают. Дабы организовать максимально безопасное и удобное хранение машин, нередкий житель города становится полноценным членом , приобретая в нем свою долю.

Уважаемые читатели! В статье рассказаны типичные способы того, как решать юридические проблемы. Ваш случай индивидуален.

Подобный вид обязательств является одним из немногих в гаражной сфере, который можно официально зарегистрировать, поэтому для его существования важно соблюдать все законодательные нюансы, касающиеся работы данной организации. Неотъемлемой частью гаражного кооператива, согласно закону, является его председатель, представляющий собой отдельную касту руководителей. Более подробно именно об его полномочиях, обязанностях и принципе избрания поговорим сегодня

Более подробно именно об его полномочиях, обязанностях и принципе избрания поговорим сегодня.

Гаражный кооператив — долевая собственность

Гаражно-строительный или, как часто говорится, гаражный кооператив – это организация, которая была создана группой граждан на добровольной основе и направлена на обеспечение некоторых условий для хранения их автомобилей, а также для рационального использования гаражных строений.

По своей сути, имущество всех членов ГК является общим, но подразделенным на доли. Такой способ владения имущества называется долевым, поэтому общие части владений члены кооператива должны содержать совместно. Деятельность ГК регламентируется законодательством РФ и уставом организации.

Согласно действующим законам, содержание общего имущества и в целом существование кооператива не может быть организовано без определения его председателя. Фактически, данный статус наделяет члена ГК полномочиями руководителя

Важно понимать, что выбранный председателем гражданин должен придерживаться ряда обязательств и осуществлять соответствующие действия

Председатель в гаражном кооперативе выбирается его членами, иного порядка закон не предусматривает. Сокооператоры имеют право выбирать председателя по большинству голосов или в ином порядке, который предусмотрен их уставом и не противоречит воли большинства членов ГК.

Председатель кооператива обязуется выполнять свою работу согласно уставу организации и действующему законодательству. Деятельность данного лица является подотчетной, то есть председатель должен находиться в тесном контакте с членами кооператива.

Зачастую их взаимодействие происходит на общем собрании, которое организовывается при необходимости решения важных вопросов ГК. Также стоит отметить, что председатель вправе назначать задания работникам кооператива, которые обязуются их исполнять.

обязанности председателя гаражного кооператива

Однако члены ГСК, как правило, плохо представляют правовой статус кооператива. Исправно выплачивая ежегодные взносы, владельцы боксов с удивлением обнаруживают, что подъезды к ГСК летом не ремонтируются, а зимой не чистятся от снега. Попытки выяснить, куда уходят деньги, не приносят результата. Возникают и другие проблемы. Кто должен отвечать за состояние ГСК, как принимаются важные для владельцев гаражей решения и на что имеют право владельцы? Это тема нашей очередной публикации в постоянной рубрике «Законы — для людей».

Василий Малофеев:

— Я — собственник гаража в одном из кооперативов в Заречье. Как и многие мои соседи, никак не могу понять, на что тратятся ежегодные взносы, которые собирает председатель? Кто должен отвечать, например, за уборку мусора и нормальное состояние дороги? Каким статусом вообще наделен ГСК, какие права есть у его членов? Можем ли мы затребовать финансовый отчет у председателя? Как принимаются решения, скажем, о введении охраны кооператива: нужно проводить общее собрание или достаточно решения председателя? Как переизбрать председателя, если он нас больше не устраивает?

Отвечает помощник прокурора Череповца Ольга Савилова:

— Согласно п. 1 ст. 116 ГК РФ некоммерческая организация в форме потребительского кооператива — это добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов. В соответствии со ст. 51 Закона СССР от 26.05.1988 № 8998­ХI «О кооперации в СССР» основным направлением деятельности подобных кооперативов и товариществ является участие денежными средствами в сооружении и последующей эксплуатации объектов кооперативной собственности, а также оказание членам кооператива (товарищества) услуг, соответствующих целям его создания. Таким образом, целью деятельности ГСК должно являться удовлетворение потребностей членов кооператива за счет строительства гаражей для хранения автомобилей и мотоциклов и эксплуатация гаражного хозяйства.

Гаражно­строительный кооператив действует на основании устава. Устав кооператива должен содержать наименование, указание на основную цель его деятельности, а также условия о размере паевых взносов членов кооператива, о составе и порядке внесения взносов членов кооператива и об их ответ­ственности за нарушение обязательства по внесению взносов; о составе и комплектации органов управления кооперативом и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов. Все решения ГСК должны приниматься на общем собрании членов кооператива.

ГСК вправе как юридическое лицо заключать с организациями договоры для обслуживания территории, в том числе по уборке мусора и содержанию подъездных дорог. Председатель ГСК, бухгалтер избираются на собрании членов кооператива путем голосования.

Председатель кооператива, а также главный бухгалтер должны ежегодно отчитываться перед членами кооператива о проделанной ими работе на очередном итоговом со­брании, в своем докладе отражать и документально подтверждать, на что расходовались денежные средства — взносы членов кооператива.

Вопрос о переизбрании председателя могут поставить члены кооператива на очередном (либо внеочередном) собрании членов кооператива с указанной повесткой дня. Перевыборы председателя осуществляются также путем голосования его членов.

Члены кооператива вправе со­брать внеочередное собрание и в случае недоверия председателю (либо бухгалтеру) затребовать финансовый отчет о деятельности за определенный период времени.

Ревизионная комиссия избирается общим собранием членов потребительского общества в соответствии с уставом для осуществления контроля за финансово­хозяйственной деятельностью, а также деятельностью созданных потребительским обществом организаций, структурных подразделений, представительств и филиалов. Уставом должны быть определены компетенция и срок полномочий ревизионной комиссии, а также количественный состав ревизионной комиссии. Порядок ее деятельности определяется также решением общего собрания членов.

Гаражно­строительные кооперативы в соответствии с Гражданским кодексом РФ не являются хозяйственными товариществами или обществами, потому дела по спорам между этими кооперативами и их членами подведомственны судам общей юрисдикции.

У вас есть проблема, требующая разъяснения?

Звоните по телефону 57­28­03.

Пишите на e­mail

Андрей Ненастьев №100(22510) 08.06.2009

Газета «Речь»

Ваш комментарий

Дополнительная информация

Не исключена ситуация, когда ГСК был сформирован на время строительства комплекса, а затем прекратил свое существование. Иными словами на текущий момент в ЕГРЮЛ отсутствует регистрация некогда созданного, а потом расформированного объединения. И в этом случае собственникам гаражей необходимо проходить регистрацию и строений, и земли.

Кооператив, который прекратил свое существование, восстановить нельзя. Однако, можно создать новый. Главное в таком вопросе – это стремление добиться положительного решения вопроса у всех участников. В одиночку решить такую проблему невозможно.

Если ГСК не зарегистрирован или не действует

Владельцам гаражей необходимо назначить на конкретную дату и время общее собрание. В письменном виде уведомить каждого о предстоящем мероприятии. Провести собрание и вынести решение о создании нового гаражно-строительного кооператива. С этого момента начинается процедура создания юридического лица.

Этапы регистрации ГСК следующие:

1. Написание устава ГСК.
2. Формирование пакета документов для регистрации в ФНС РФ.
3. Открытие счета в банке для расчетно-кассового обслуживания.
4. Регистрация ГСК в ЕГРЮЛ.

Когда юридическое лицо создано, переходят к закреплению прав на землю за кооперативом. Занимается такими вопросами земельный комитет местной администрации.

Право может быть закреплено через договор аренды (обычно бессрочный), регистрируемый в Росреестре (ст. 609 ГК РФ), либо через выкуп. Далее проводится стандартная процедура регистрации прав собственности участников ГСК.

Детали подготовки через ГСК

Решение о том, как именно будет происходить регистрация прав на участок под ГСК, принимается на общем собрании участников. Проводится голосование. При достижении кворума решение претворяется в жизнь.

Возможны два варианта:

1. Совместный выкуп земли у муниципалитета всеми участниками в общую собственность.
2. Подписание договора аренды между муниципалитетом и ГСК в лице его председателя.

Принятое решение оформляется протоколом, на котором ставится подпись председателя и секретаря. Сами участники пишут общее заявление, которое подписывают все, в котором просят администрацию муниципалитета об аренде или вкупе земли.

Заявление и протокол прикрепляются к тому пакету документов, который подается в районную или городскую администрацию для заключения договора.

Случаи самовольной постройки

Не так редки случаи, когда строительство велось на землях, имеющих иное назначение. Это и есть самовольная постройка (ст. 222 ГК РФ). Ею же признается гараж, построенный на чужой земле.

Путей решения есть два:

1. Подать заявление в комиссию по обнаружению и сносу нелегальных построек. Попросить сохранить гараж.
2. Признать право собственности на гараж через суд.

Чтобы постройку признали законной, потребуется представить:

1. Выписку из ЕГРП, подтверждающую отсутствие прав иных лиц на гараж.
2. Техническую документацию на постройку (план, проект).
3. Справка о соблюдении санитарных норм и требований пожарной безопасности.
4. Документ, доказывающий, что гараж был построен заявителем.

Подсудность спора определяется исходя из рыночной стоимости гаража. Так если цена иска превышает 50 000 рублей, то дело будет рассматривать районный суд, если ниже то мировой.

Важно: в случае, когда гараж построен на земле, имеющей иное целевое назначение (не предназначена для строительства гаражей), у заявителя нет шансов отстоять постройку. Поможет только смена целевого назначения земли. Сделать это возможно далеко не всегда.Вставьте сюда свой текст

Сделать это возможно далеко не всегда.Вставьте сюда свой текст

Нюансы приватизации

Зарегистрировать право собственности можно только на участок, у которого имеются точные границы. Это имеет место далеко не везде. Бывает и так, что ГСК есть, а земля не зарегистрирована в качестве объекта кадастрового учета.

Расходы на установление границ участка через межевание несет ее пользователь. То есть при наличии договора аренды – платит ГСК. Проводить межевание вправе только кадастровые инженеры и геодезические компании.

Кадастровый паспорт гаража можно получить только тогда, когда ГСК зарегистрирован. В противном случае до узаконивания ГСК и присвоения гаражу индивидуального кадастрового номера зарегистрировать право собственности на него невозможно. До 2008 г. вместо кадастровых паспортов оформлялись кадастровые планы.