Условия аренды сельхоз земли без участия в торгах
Независимо от того, является арендатор физическим или юридическим лицом, он имеет право выкупить арендованный участок или оформить договор заново. Это утверждение действительно при условии, что за время владения землей за пользователем не числятся обнаруженные и не устраненные нарушения земельного законодательства РФ. Сельскохозяйственная организация или крестьянское фермерское хозяйство может получить без торгов в аренду или в право собственности земельный участок, находящийся в муниципальной собственности.
Для этого им необходимо в течение 6 месяцев с момента, как была произведена государственная регистрация права муниципальной собственности этого участка, подать заявление на заключение договора аренды. В таком случае величина арендной платы составит 0,3% от кадастровой стоимости. Если эта организация или хозяйство участвует в государственной программе по поддержке развития сельского хозяйства, то сельскохозяйственные участки, находящиеся в муниципальной или государственной собственности, передаются им в аренду без проведения торгов на срок длительностью до 5 лет (ст.10 N 101-ФЗ).
Кто может арендовать землю без участия в торгах
Аренда земли, которая находится в собственности у государства или муниципального образования, производится после торгов, представляющих собой аукцион. Миновать процедуру торгов можно в следующих случаях:
- основанием для аренды земли юридическим лицом (ЮЛ) является указ Президента РФ;
- распоряжение Правительства РФ или главы субъекта РФ предоставляет юридическим лицам землю, чтобы реализовать масштабные инвестиционные проекты;
- в установленных законом случаях, если арендатор — крестьянское (фермерское) хозяйство или сельскохозяйственная организация;
- если гражданин арендует землю для того, чтобы косить сено или выпасать сельскохозяйственных животных;
- арендатору, который уже пользуется на правах аренды данным земельным участком и подал заявление на новый договор до момента истечения старого. Обязательным условием является отсутствие нарушений законодательных норм во время предыдущей аренды (ч.2 ст.39.6 ЗК РФ).
Если заявитель имеет право получить землю в аренду без торгов, необходимо, чтобы выполнялись еще и дополнительные условия:
- Заявление на новый договор подано до завершения срока действия предыдущего.
- Правом на получение земли в аренду не обладает никто другой.
- Если ранее арендодатель сам не расторг договор ( ч.4 ст.39.6ЗК РФ).
Если в аукционе на заключение договора аренды зарегистрировался или был признан единственно подходящим один участник, он автоматически получает право стать арендатором сельскохозяйственного участка (ч.6 ст.39.6 ЗК РФ).
Порядок предоставления с/х земли в аренду без проведения торгов
В таком случае весь процесс осуществляется в следующем порядке:
- если проекта межевания нет, а земельный участок еще не сформирован, то подготавливаются схемы его (участка) расположения;
- арендатору необходимо подать в уполномоченный орган власти заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка (если участок не образован или его границы нужно уточнить);
- принимается решение по вышеупомянутому заявлению;
- проведение кадастровых работ, формирующих земельный участок в соответствие с проектной документацией, обеспечивается заинтересованным лицом;
- в зависимости от того, сформирован был участок или уточнялись его границы, производится государственный кадастровый учет, а также осуществляется государственная регистрация права государственной или муниципальной собственности на него;
- подача арендатором заявления о предоставлении участка;
- оформление договора аренды (ч.1 ст.39.14 ЗК РФ).
Перечисленные заявления можно подать как лично, так и отправить по почте или в виде электронной документации через интернет. Также существует возможность передать документы с помощью межведомственного информационного взаимодействия.
Отказ в оформлении земли под гаражом
Основания, по которым могут отказать в регистрации права собственности или приватизации участка, перечислены в статье 39.16. ЗК РФ. Вынести отказ по иной причине или без основания муниципалитет не имеет права. Поводом для отказа передачи «гаражной земли» может послужить одно из нарушений:
- Земельный участок не предназначен для передачи в частную собственность.
- Руководство ГСК не оформило уставные документы в качестве некоммерческого юридического лица в соответствии с новыми требованиями или при переоформлении кооператив (ранее получивший участок под гаражное строительство) преобразован в новую организацию без переоформления документов на предоставление муниципальной (городской) земли в администрации. Учредителям кооператива потребуется привести в порядок уставные документы, иначе гаражный ряд, не оформленный в собственность, могут отнести к самострою и отправить под снос.
- На момент подачи заявки участок уже включен в план городской (муниципальной) застройки или иных государственных нужд, предусмотренных Гражданским кодексом. Максимум, на что может в такой ситуации рассчитывать собственник гаража – аренда земли на определенный срок.
- Нехватка или отсутствие правоустанавливающих документов на гараж и участок или ошибки в документах и сведениях Росреестра (несоответствие данных документам собственника гаража).
Получение в собственность участка в ГСК
Земельный участок под ГСК выдается, как правило, в бессрочное пользование. А это означает, что собственником земли является муниципалитет. Как выкупить участки у государства?
ГСК – существующее юридическое лицо
Общий порядок выглядит следующим образом: члены ГСК на собрании принимают решение о выкупе целого участка под ГСК или об аренде. Если участок, на котором расположен ГСК, имеет свой кадастровый номер и его границы установлены, то юридическое лицо подает заявление на выкуп или аренду в уполномоченный орган. Во многих регионах этим занимаются департаменты городского имущества, департаменты земельно-имущественных отношений. Не менее 30 дней изучаются документы уполномоченной государственной структурой, выявляются основания для отказа в предоставлении участка.
При положительном результате уполномоченная инстанция подготавливает проект договора на выкуп или аренду. Размер выкупа или арендного платежа определяется региональными властями.
После этого юридическое лицо вправе обратиться в Росреестр для регистрации договора, получении выписки из ЕГРН на общий земельный участок.
А как же происходит переход права к членам ГСК?
Ответ: никак не происходит. Чтобы оформить право на землю под боксом, нужно, чтобы каждый участок имел свой кадастровый номер и свои границы. Участки в гаражном кооперативе являются неделимыми, отсюда следует, что невозможно выделить землю под всеми боксами.
Похожая ситуация с многоквартирными домами – владелец квартиры ведь не получает в натуре земельный участок под домом.
Боксы кооператива зарегистрированы именно как нежилые помещения в составе здания. Они не являются отдельно стоящими зданиями, считается, что образование участка под боксом приводит к нарушению прав совладельцев строения, частью которого являются боксы.
В то же время, согласно п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ, собственники боксов имеют право приобрести землю в долевую собственность или заключить арендный договор особого порядка, о котором сказано ниже.
Чтобы оформить земельный участок в долевую собственность, 100% собственников гаражных боксов должны быть согласны осуществить приватизацию земли. Если хоть один участник не согласен – приватизация невозможна.
Ссылка на документ:
Альтернативный вариант оформления земли для членов ГСК
Гаражные кооперативы тоже бывают разные. Юридическое лицо могло давно прекратить существование, оставив своих членов без какого-либо права на землю, или вообще самовольно занимать территорию. Поскольку земля принадлежит муниципалитету, собственники строений могут получать приличные штрафы за незаконное пользование землей. Оказавшимся в такой ситуации владельцам боксов целесообразно воспользоваться заключением договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.
Ничего сложного в такой процедуре нет. Не нужно ждать, когда все собственники изъявят желание оформить участок хотя бы в аренду.
Один из членов бывшего ГСК заключает вышеуказанный договор, по которому оплачивает арендную плату в соответствии с занимаемой площадью под строением, а собственники остальных боксов вправе присоединиться к арендатору.
Кстати, на практике в регионах бывает так, что после того как один добросовестный гражданин заключил договор, всем остальным собственникам боксов уполномоченная инстанция присылает штрафы за незаконное пользование участком, вынуждая оформить арендные отношения.
Какие бумаги понадобятся?
Прежде, чем заниматься непосредственно получением прав на землю, стоит собрать полный пакет необходимых документов. Позже, их подача станет обязательным условием, для регистрации в Росреестре.
Эти бумаги должны доказывать, что именно Вы являетесь владельцем гаража, который стоит на этом участке.
Стандартный перечень бумаг следующий:
- Свидетельство, подтверждающее Ваше право собственности на постройку.
- Справка из Бюро технической инвентаризации. Но перед ее выдачей, специалисты БТИ проведут оценку площади помещения и составят его технический план (этот процесс займет определенное время, и поэтому данную процедуру следует провести заранее).
- Документ, подтверждающий, что Вы имеете право использовать землю, на которой находится гараж (это может быть договор использования, аренды и т.д.).
- Протокол собрания гаражно-строительного кооператива.
- Квитанция об оплаты госпошлины (сейчас ее стоимость составляет 350 рублей).
Как взять: порядок оформления
- Узнать правовой статус надела, используя публичную кадастровую карту.
- Определить тип участка, его целевое использование и ограничения.
- Составить пакет документов – заявление о желании взять надел в аренду, дополнительные выписки.
- Проверить базовую арендную плату.
- Принять участие в аукционе, предварительно оценить будущую финансовую нагрузку.
- Подписать договор с государственными представителями.
Подача заявления
Первый важный этап – написать заявление о желании арендовать земельный участок. Образец документа можно взять в местной администрации – городской или муниципальный орган, муниципальный район, сельское или городское поселение.
В заявлении указывают следующую информацию:
- Кому. Местной администрации, прописать ФИО руководителя.
- От кого. Для юридического лица – полное название, ИНН, КПП, юридический и фактический адрес.
- В основной части указать тип аренды, желаемый срок. Прописать статьи ЗК РФ.
- Категория земель, цели использования.
- Данные участка – расположение, площадь, кадастровый номер.
- Есть ли обременение надела.
- Прописать желание дальнейшего выкупа.
- Возможные льготы.
Дополнительно потребуются:
- Копии уставных документов, заверенные нотариально.
- Кадастровый паспорт.
- Технический план строений, если они имеются на участке.
- Акт об оценочной стоимости.
Это общий пакет, его содержание может корректироваться в зависимости от требований органов самоуправления.
Аукцион
Но независимо от этого после начала процедуры в СМИ публикуется информация о торгах. В них могут принимать все желающие, после подачи необходимого пакета документов.
Порядок проведения торгов:
- Назначается время и место аукциона. Эти сведения публикуются в СМИ.
- В торгах принимают участие только зарегистрированные ранее лица.
- Каждому выдаются табличка с номером.
- Обычно шаг цены составляет 3%.
Во время процедуры ведется протокол. После объявления победителя он печатается в двух экземплярах.
Найм без торгов
В п.2 ст.39.6 ЗК РФ прописаны условия предоставления земельных наделов без проведения торгов. Документы для регистрации остаются стандартными, могут добавляться копии приказов, распоряжений, указов правительственных органов или местного самоуправления.
Примеры оснований для заключения договора без торгов:
- Указы Правительства или Президента РФ.
- Реализация инвестиционных проектов.
- Обязательства по завершению строительства объектов.
- Обустройство систем электро-, газо-, водоснабжения, нефтяных магистралей.
- Комплексное освоение для масштабного коммунального строительства.
Происходит заседание комиссии, результатом которого является решение о предоставлении земельного надела.
Заключение договора
Соглашение об аренде земли
В документе отображаются общие положения:
- права и обязанности сторон;
- срок действия договора;
- форс-мажорные обстоятельства;
- условия досрочного прекращения.
Содержания пунктов зависит от целевого использования земельного надела.
После заключения договора выполняется регистрация в Росреестре, нужно предоставить следующие документы:
- Заявление. Можно скачать на сайте Росреестра.
- Оригинал договора аренды.
- Копии уставных документов арендатора.
Если пакет документов подается третьим лицом, на него составляется нотариально заверенная доверенность. Срок внесения информации в Росреестр – 5-12 рабочих дней.
Индивидуальный гараж
Для облегчения процедур оформления земли государством издан закон о дачной амнистии (сокращенно ФЗ № 93), позволяющий оформить землю по упрощенной схеме.
Амнистия, указанная в законе, распространяется только на участки, выданные владельцам до 30 октября 2001 года. Для их легализации необходимо представить вышеуказанные документы, за исключением кадастрового (технического) паспорта.
В прошлом некоторые владельцы индивидуальных гаражей объединялись с ГСК, оформляя свои участки через договор аренды. Это лишает владельцев таких гаражей амнистии, прописанной в ФЗ № 93.
В этих случаях, чтобы признать право собственности, рекомендуется обратиться в суд.
Так же это относится и к ситуациям, когда у владельца нет полного комплекта документов или есть только их копии. В большинстве случаев суд выносит положительное решение.
Если у собственника имеется металлический гараж и нет разрешительных документов, он может обратиться с заявлением о признании права собственности в органы местной администрации. Для этого необходимо предоставить документы, на основании которых был приобретен или возведен гараж на этом участке.
Согласно ФЗ №122, земля может быть оформлена в собственность, если гараж стоит на капитальном фундаменте или имеет погреб из кирпича или иное капитальное сооружение под ним, т.е. он является действительно недвижимым имуществом.
Типы гаражей
Начнем с того, что существует две разновидности гаражной собственности:
- Постройка, расположенная в гаражно-строительном кооперативе (ГСК).
- Отдельно стоящее строение, так называемая индивидуальная постройка.
Первый вариант считается безопасным в том плане, что его сложно подвести к сносу, потому что кооператив приобретает земельный участок в собственность или муниципалитет передает его в аренду на определенный срок, который, как показывает практика, все время продлевается.
Тот, кто приобретает кооперативный гараж, он тут же перекупает у прежнего хозяина пай в гаражном кооперативе. То есть становится его членом. Обычно при этом покупатель делает определенный взнос в кассу кооперативного сообщества. При этом он получает взамен весь пакет документов. А это:
- свидетельство о регистрации прав собственности на приобретенную недвижимость;
- технический паспорт постройки;
- кадастровый паспорт.
Если земля кооперативом была выкуплена, то новый хозяин гаража получает и свидетельство о регистрации прав собственности на участок под гаражом.
Гаражи в гаражно-строительном кооперативеИсточник misanec.ru
Но многие покупатели часто сталкиваются с махинациями. В основном это касается самого кооператива
Поэтому важно при покупке ознакомиться с документами, определяющими статус организации. То есть у кооператива должно быть решение муниципалитета, что он предоставил кооперативу участок земли, где построены гаражи
А также устав организации и список его членов. И обязательно новый хозяин строения должен получить на руки членскую книжку, заверенную подписью председателя и печатью.
Теперь, что касается индивидуальной постройки. Нельзя приобретать гараж, если его владелец не может предоставить свидетельство регистрации самого гаража и земли, на которой он построен. А также технический и кадастровый паспорт. Без этих документов нотариус даже не сможет провести сделку по купле-продаже.
Итак, если все документы в порядке, то гараж можно приобретать в собственность. А вот теперь можно решать задачу перевода гаража под жилье.
Отдельно стоящий гаражИсточник proektik.by
Почему поступил отказ и как решить вопрос?
Нередко заявители сталкиваются с отказом, который не всегда понятен. Причиной выступают следующие моменты.
| Причины | Варианты исправлений |
| Составление документации с ошибками или неточностям | Если в кадастровой документации имеются неточности, следует обратиться к инженеру для их устранения |
| Вместо оформления прав предлагается долгосрочная аренда | Данная норма не нарушает прав собственника гаража и при необходимости его продажи переуступаются права арендатора. Администрация может принять подобное решение, если участок важен для муниципальных нужд |
| Нет данных в кадастре | Если нет данных, изначально следует провести регистрацию недвижимого объекта и только после этого приватизировать землю |
| Нет соответствующего статуса у ГСК или согласия всех участников | ГСК должен оформить себя в статусе юрлица, а отсутствие подписи даже одного участника повлечет отказ |
Любой отказ должен быть официальным, письменным и аргументированным.
Процедура приватизации земельного участка для гаража
Если это кооперативное пользование земельным участком, то приступать к процедуре приватизации можно только после регистрации всех членов в Государственном реестре.
Процесс приватизации земли
В Земельном Кодексе говорится, что член кооператива не может оформить часть общей земли для себя.
- Земельный участок оформляется целиком и делится между членами кооператива поровну. Юристы советуют собрать всех членов кооператива и оповестить их о намерениях приватизации.
- После устного соглашения членов собрания можно приступать к сбору документов. Первым документом считается протокол заседания, где секретарь зафиксировал все решения кооператива, члены которого должны заверить документ своими подписями.
- В конце заседания необходимо выбрать председателя кооператива.
Перечень документов:
- Устав
- Справка из налоговой комиссии
- Выписка из Единого государственного реестра
- Оригинал документа участка о пользовании землей гаражным кооперативом
- Технические характеристики всех гаражей
- Копии паспортов членов кооператива
В случае, когда гараж не входит в кооператив, необходимо предоставить дополнительный пакет документов:
- Заявление о намерениях приватизации
- Копию гражданского паспорта
- Копию свидетельства о правах на участок
- Копию документа о регистрации гаража в ЕГР
После положительного ответа из Регистрационной палаты владельцы гаража получают право выкупить землю из государственной собственности.
Земля в собственность под гаражным боксом оформляется так же, как и под гаражом. Здесь разницы нет. Если вы все сделаете своими руками, тогда сэкономите не малую сумму. Инструкция поможет вас в этом вопросе.
Боксы из металла
Очень популярны облегченные сооружения. Речь идет о металлических гаражах. Известны различные конструкции: ракушка, контейнер, пенал и другие. Эти конструкции временные, так как могут перемещаться и, что называется, не прочно связаны с фундаментом. Поэтому и считаются временными. Их регистрировать не нужно, такого требования в законе нет. Чтобы пользоваться таким боком, достаточно иметь права на участок под ним.
Хотя иногда металлические конструкции намертво связывают с фундаментом и делают бокс неразборным, не транспортируемым. Но это большая редкость и касается габаритных коммерческих боксов.
